Mucho han cambiado las cosas tras la Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 14 de mayo de 2014 por la que no solo se eliminaba la cláusula suelo de una hipoteca de Novagaliciabanco-Abanca, sino que también se eliminan los gastos de escrituración e inscripción en el Registro de la Propiedad, y el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales por el comprador, ya que entiende este tribunal que son a beneficio de la parte vendedora. Esta Sentencia, ya está inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación y por ello es exigible. ¿como? reclamando al banco antes de la contratación de la hipoteca la eliminación no solo de la claúsula suelo (la cual ya no está en practicamente ninguna de las nuevas hipotecas) sino el pagar únicamente aquellos tributos cuyo sujeto pasivo sea el comprador, y no los del propio banco (por ejemplo escrituración del préstamo hipotecario, cuyo sujeto pasivo es el banco)
En la actualidad los bancos establecen en sus diferentes contratos, en especial en préstamos hipotecarios, algunos tipos de cláusulas denominadas abusivas; éstas son todas aquellas que han sido estipuladas sin haber sido negociadas individualmente y prácticas no consentidas expresamente. Generalmente se dan en contratos de adhesión,en los cuales las cláusulas están redactadas previamente y los consumidores no pueden influir sobre su contenido. De esta forma o se aceptan dichas condiciones o no hay posibilidad de contratar.
La esencia de las cláusulas abusivas es que causan un desequilibrio perjudicial de las obligaciones contractuales hacia el consumidor de manera injustificada. Por lo tanto existen tres características importantes que determinan que las condiciones generales de la contratación sean abusivas: a) tienen que ser contrarias a la buena fe; b) generen un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes; c) que el desequilibrio perjudique al consumidor.
Las cláusulas abusivas serán declaradas nulas, esto quiere decir que no pueden tener efectos, no afectarán a la validez del contrato cuando éste pueda subsistir sin dichas cláusulas. Existe una lista detallada de cláusulas abusivas:
- Gastos a cargo de la parte prestataria: será abusiva cuando imponga al consumidor el pago de todos los gastos de tramitación, documentación y tributos que le correspondan a otros sujetos.
- Gastos derivados de la conservación del inmueble: puede establecerse la obligación de contratar un seguro de daños o un seguro de hogar sin que sea obligatorio contratar la póliza ni la entidad aseguradora que ellos hayan establecido.
- Gastos procesales u otros derivados del incumplimiento de la obligación de pago por la parte prestataria: incluye los honorarios de abogados y procuradores delos que el banco disponga aunque no sean necesarios, que las consecuencias de un proceso recaigan sobre una sola de las partes evidentemente crea un desequilibrio entre ellas.
- Interés de demora: el interés de demora no puede exceder 2,5 veces el interés legal para este tipo de operaciones.
- Vencimiento anticipado: solo podrán ser admitidas cuando para el vencimiento concurra una causa justa que deberá consistir en la dejación por parte del deudor de obligaciones de carácter esencial en el contrato.
- Resolución del contrato por imposibilidad de registrar el documento de hipoteca o por incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato: no podrán ser incorporadas al contrato cuando la imposibilidad sea ajena a la voluntad del cliente ni cuando la cláusula incumplida no sea grave.
- Falta de pago de cualquiera de los vencimientos de intereses o cuotas de amortización: sería una causa de vencimiento anticipado, sin embargo en los contratos de larga duración ocurre que será necesario el impago de por lo menos tres plazos mensuales y habrá que atender al número de cuotas, a si es total o parcial, si afecta al principal o los intereses, etc.
Por lo tanto, en virtud del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias las cláusulas abusivas contenidas en sus artículos 85 – 90 serán tenidas por abusivas y por lo tanto declaradas nulas y no vincularán al consumidor.